KAKS Nedir? KAKS Hesabı Nasıl Yapılır?

İnşaat ve gayrimenkul sektörü içerisinde hâkim olunması gereken çok sayıda kavram var. KAKS da bu kavramlardan biri. Herhangi bir arsa üzerinde inşa edilecek binanın, o arsanın ne kadarlık kısmına yapılabileceğini gösteren KAKS değeri, herhangi bir cezai yaptırım ile karşılaşmamak adına dikkate alınmak zorunda. Peki KAKS değeri nedir, nasıl hesaplanır ve KAKS değeri hesaplanırken bu hesaba dahil edilmeyen alanlar hangileridir?

KAKS Nedir?

“Kat alanı kat sayısı” olarak da ifade edilebilecek olan KAKS, emlak sektörü içerisinde emsal olarak da bilinir. KAKS değeri, bir arsa üzerine inşa edilebilecek net inşaat alanını gösterir. KAKS sayısı inşa edilecek olan yapının tüm katlarındaki alanlar toplamının parsel alanına oranlanması ile elde edilir. KAKS sayısı ya da emsal değeri 0.20, 0.30, 0.40, 1.0, 1.5, 2.0, 2.07, 2.5 ya da 3 olabilir. Arsa alanı bu katsayılardan biri ile çarpıldığı zaman inşa edilecek binanın toplam kapalı alanı hesaplanmış olur. Eğer imar planı üzerinde ya da notlarda aksi bir hüküm belirtilmediyse, KAKS değeri net parsel alanı baz alınarak hesaplanır.

Bir başka kavram olan TAKS ise “taban alanı kat sayısı” olarak bilinir. TAKS, inşa edilecek binanın taban alanının arsa alanının ne kadarlık kısmına yapılabileceğini gösterir. Bazı alanlar TAKS ve KAKS hesabına dahil edilmez.

KAKS Hesabına Dahil Edilmeyen Alanlar

Bazı alanlar emsal ve yüzde 30 hesabına dahil edilmez. Örneğin korunumlu ya da korunumsuz normal merdivenin dışında kalan yangın merdiveni, korunumlu koridorun asgari ölçülerde bulunan alanı ve yangın güvenlik holünün 6 metrekarelik kısmı KAKS hesabına dahil edilmez. Ayrıca bahçede bulunan açık otoparklar, alışveriş merkezlerindeki atrium boşluklarının her katta bulunan asgari ölçülere göre alanı, son katın üstüne yer alan ve ortak alan olarak kullanılan teras çatılar ve spor, sinema, tiyatro ya da konferans salonu gibi toplu kullanıma açık olan yapılarda düzenlemenin zorunlu kılındığı boşluklar da KSK hesabına dahil edilmez.

Tüm bunlara ek olarak bodrum katlara yapılması halinde emsal ve yüzde 30 hesabına dahil olmayan alanlar ile yüzde 30 hesabı dahilinde olmasına rağmen emsal hesabı dışında kalan alanlar, ilgili yönetmelik üzerinden öğrenilebilir.

KAKS Nasıl Hesaplanır?

Eğer bir inşaat için KAKS oranı 0,4 olarak belirlendiyse ve arsa alanı da 1000 metrekare ise, bu durumda binanın inşa edilebileceği toplam alan 400 metrekare demektir. Burada esas olan KAKS değeri ile toplam arsa alanının çarpılmasıdır.

KAKS değeri hesaplanırken binanın ihtiyacı olarak değerlendirilen ve ortak olarak kullanılacak bölümlerin bu hesabın dışında bırakılması gerekir. Örneğin çatı katı, bodrum kat, asma kat, asansör, yangın merdiveni ve kapalı otopark gibi alanlar hesaba dahil edilmez.

KAKS Artışı Yapmak Mümkün Mü?

Eğer KAKS artışı yapılmak isteniyorsa, bunun için en sık başvurulan yöntem parsellerin birleştirilmesidir. Fakat kentsel dönüşüm için yetkilendirilmiş ya da kentsel dönüşüm yetkilerinin devredildiği kurumlarda, KAKS artışı için bir üst sınır belirlenebilir.

KAKS artışı için birleştirilen parsellerin büyüklüğü, KAKS artışının ne kadar olacağını belirler. Yani parseller ne kadar büyükse artış da o kadar fazla olur. Ayrıca inşaat bölgesinde yol genişletme yapılıyorsa veya park ve benzeri haller için bir alan ayrılıyorsa, bu durumda ek inşaat hakkı doğabilir. KAKS artışının istenen boyutta olması, yapılaşmanın çok daha ferah ve geniş bir şekilde gerçekleşmesini sağlıyor.